Cómo cancelar una hipoteca

Todos los que han suscrito una hipoteca para adquirir una vivienda sueñan con ese día: el de la cancelación. Es el momento en que la deuda queda extinguida – ya no hay que abonar más cuotas mensuales- y que la propiedad adquirida es ya definitivamente nuestra. Pero, ¿sabes cómo cancelar una hipoteca?

La cancelación de la hipoteca es una operación posterior a la liquidación definitiva del préstamo con el banco. Cuando el préstamo se abona íntegramente a la entidad bancaria, la hipoteca, que era la garantía de que ese préstamo se iba a pagar, se convierte ya en ineficaz. Sin embargo, es necesario un acto formal en el que interviene el notario para hacer constar esa extinción en el Registro que es la llamada cancelación.

¿Qué hay que hacer para cancelar una hipoteca?

Cancelar una hipoteca, tras el pago final de lo que aún debemos al banco, sea por que se ha pagado la última cuota o porque hemos decidido proceder a un pago anticipado, requiere tener en cuenta diversos pasos:

1. Una vez decidimos que queremos cancelar el préstamo hipotecario, lo primero que tenemos que hacer es ponernos en contacto con el banco para manifestarles esa decisión y pedirles la cantidad pendiente y la que hay que ingresar en una fecha determinada.
2. Una vez se conoce la cantidad pendiente del préstamo hipotecario hay que realizar el ingreso correspondiente en esa fecha o antes.
3. Cuando se haya pagado la cantidad pendiente del préstamo al banco hay que pedirle que nos extienda un certificado de deuda cero. El certificado de deuda cero acredita que el crédito hipotecario está cancelado.
4. Una vez tengamos este certificado debemos acudir a nuestro notario de confianza para que realice la escritura pública que acredita la cancelación del préstamo hipotecario.
5. El último paso consiste en llevar la documentación al Registro de la Propiedad para su inscripción. El coste de cancelar una hipoteca en el Registro de la Propiedad es variable.

¿Qué documentos necesito para cancelar una hipoteca?

Para proceder a la cancelación de una hipoteca y a su inscripción en el Registro de la Propiedad necesitamos diferentes documentos:

1. El primero de ellos es la escritura de hipoteca de la vivienda. Es el documento que obtenemos en el momento de firmar un crédito hipotecario con la entidad bancaria.
2. Necesitamos también la escritura de cancelación de hipoteca que haremos en la notaría tras la liquidación de la deuda con el banco.
3. Certificado de deuda cero de la entidad bancaria. Es el documento que nos debe facilitar el banco tras la liquidación del préstamo hipotecario.
4. Impuesto de Actos jurídicos documentados. (Modelo 600). No tiene coste salvo en el País Vasco para vivienda no habitual.

El notario nos ayuda a cancelar la hipoteca

La escritura pública ante notario es necesaria para la cancelación de hipoteca. Obtenerla se hace a petición del propietario de la vivienda que se acaba de pagar y por lo tanto deberá pagar los honorarios que se deriven de su elaboración.

En la elaboración de esta escritura pública ante notario no hace falta que intervenga el propietario de la vivienda, sino que la otorgan los representantes de la entidad financiera diciendo que éste devolvió el capital del préstamo con todos sus intereses y gastos. La entidad financiera también está solicitando en este documento público al registrador de la propiedad que cancele la hipoteca.

Una vez firmada la escritura pública ante notario, se lleva la escritura de cancelación al Registro de la Propiedad donde se inscribe. A partir de ese momento, ante la administración pública el inmueble queda completamente liberado de cualquier deuda con el banco.

¿A cuánto ascienden los gastos de cancelación de la hipoteca?

La cancelación de hipoteca se encuentra exenta de impuestos, pero de la misma se derivan pequeños gastos que hay que tener en cuenta. También depende de si las gestiones las hace uno mismo o confía en un gestor o en el propio banco con el que hemos liquidado la hipoteca. Si se confía en un gestor administrativo, las tarifas variarán en función de cada caso ya que los precios son libres. La peor opción, y las más cara, es confiar estas gestiones al banco.

Si decides realizar tú mismo los trámites únicamente hay que pagar los gastos de notario y del registro de la propiedad. Documentos como el certificado de deuda cero deben ser emitidos por el banco de forma gratuita. La obtención del Modelo 600 ante la administración tributaria, tampoco tiene ningún coste.

Según la OCU, la extinción de una hipoteca de 150.000 euros puede suponer una tasa de notario de 55 euros, mientras que el coste de la inscripción en el Registro de la Propiedad rondará los 43 euros. No obstante, es importante tener en cuenta que estas tasas se basan en el importe total de la hipoteca y varían en función de la Comunidad Autónoma en la que esté registrado el inmueble.