Características de una hipoteca

La firma de un préstamo hipotecario es uno de los contratos más importantes que realiza cualquier ciudadano a lo largo de su vida. En España el notario es el funcionario público cuya función es dar fe de diferentes contratos y actos extrajudiciales que se realizan de acuerdo con las leyes vigentes, entre ellos este.

La ley establece que la figura del notario es obligatoria para supervisar todo el proceso que va desde que la entidad bancaria concede una hipoteca para la compra de una vivienda hasta que ésta se inscribe en el registro de la propiedad en nombre del comprador.

Pero antes de familiarizarte con todos estos pasos debes conocer cuáles son las características de una hipoteca. Aquí te contamos lo que debes saber sobre ella.

Lo que debes saber de una hipoteca

Antes de asumir un préstamo hipotecario, antes incluso de pisar por primera vez una entidad bancaria para informarse sobre él, es importante que nos familiaricemos con una serie de términos importantes. Que los entendamos puede ser decisivo para conseguir una hipoteca en las condiciones que más nos interesan.

  1. Interés: Es el precio que se paga por el préstamo. Al banco no sólo se le devuelve la cantidad que presta, sino que a esa cantidad se le debe sumar un determinado porcentaje. Ese porcentaje es el interés que recibe la entidad por prestar dinero. El interés puede ser fijo o variable.
    1. Fijo: si se pacta que no variará durante toda la duración del préstamo.
    2. Variable: Si este puede incrementarse o reducirse a lo largo del tiempo.
  2. La TAE: Al comparar las diversas ofertas que nos ofrecen los bancos es muy importante fijarse en la «Tasa Anual Equivalente» (TAE), que es el tipo que efectivamente se paga teniendo en cuenta las comisiones que cobra la entidad de crédito, y los plazos en que se hacen los pagos. Estas opciones hacen que lo que efectivamente se paga en un año varíe respecto de lo que se habría pagado teniendo en cuenta sólo el interés nominal.

Particularidades del interés variable y créditos mixtos

Mientras con el interés fijo hay poco que comentar, hay que ser cuidadosos con los préstamos hipotecarios a interés variable. Si el interés elegido es variable, conviene examinar la evolución del tipo de referencia que haya elegido el banco y el valor del mismo. Además, es muy importante no olvidarse de sumar al tipo de referencia un diferencial que suele establecer el banco.

Hay que tener presente que es una práctica muy habitual que algunos préstamos a interés variable establezcan un periodo de tiempo en que el interés es fijo. Este es un producto comercial mixto que pretende que el nuevo comprador tenga, en los primeros tiempos del préstamo, más facilidades para pagarlo. Hay que tener en cuenta que muy a menudo ese interés inicial es menor que el que se aplicará después, de modo que las primeras cuotas -del periodo de interés fijo- serán inferiores a las posteriores que resulten después de la revisión del tipo de interés.

La importancia del TAE

La TAE es, podríamos decir, el interés real de un préstamo, porque incluye no solo el interés nominal, sino otros gastos, y el período en que se va a devolver.

Por eso es importante qué a la hora de comparar costes del préstamo, más que en el interés nominal, nos fijemos en la TAE. Por ejemplo, si comparamos dos préstamos y uno de ellos tiene una TAE superior al otro, debemos tener claro que será más caro. Eso será así siempre, aunque su interés nominal sea inferior.

El proceso notarial sobre una hipoteca

En España la legislación busca proteger los derechos del comprador de una vivienda y le otorga en la actualidad el derecho a elegir el notario que le merezca su confianza para que se encargue de formalizar todo el proceso de compra-venta y que además le garantice que sus intereses están en buenas manos y que se haga en los términos y plazos previstos.

La intervención del notario se inicia una vez negociado con un banco el préstamo hipotecario que debe permitir comprar una vivienda. El banco, de acuerdo con su cliente, el comprador, deberá remitir toda la documentación sobre la hipoteca al notario que se haya elegido para que la pueda revisar. Además, durante un período de diez días antes de la firma de la escritura pública, el solicitante del préstamo hipotecario puede verse con el notario para plantearle sus preguntas y dudas.

Las dudas que puede resolver el notario sobre el préstamo

Es muy importante que el comprador, antes de asumir una compra de una propiedad, de firmar la escritura pública, utilice el periodo de diez días que la ley le concede para repasar las condiciones del préstamo con el notario. El asesoramiento es personalizado y gratuito y el notario le informará sobre el contenido y las consecuencias de la información contenida en la documentación entregada.

La documentación que el banco envía al notario para que pueda revisar junto al comprador está formada esencialmente por:

a) La oferta vinculante de la entidad durante el plazo pactado hasta la firma del contrato que, como mínimo, deberá de ser de 10 días.

b) Las cláusulas relevantes con los índices oficiales de referencia utilizados para fijar el tipo de interés que incluye cuestiones como los límites mínimos en el tipo de interés por la variación a la baja, el vencimiento anticipado por impago y los gastos derivados de ello o la distribución de los gastos asociados al préstamo.

c) Copia del proyecto de contrato: Su contenido se ajustará al de los documentos anteriores e incluirá de forma desglosada, todos los gastos asociados al contrato.

d) Gastos: Información clara y veraz de los gastos del banco y del comprador.

¿Qué gastos debe asumir el comprador en un préstamo hipotecario?

El banco, como prestamista, debe asumir en un préstamo hipotecario cuestiones como la gestoría, los aranceles notariales y los aranceles registrales, mientras que el comprador de la vivienda debe hacerse cargo de los gastos de la tasación de la propiedad y de las copias de la escritura pública.

Usualmente entran entre los gastos del comprador el asumir un seguro. Cuando se requiera al comprador de la vivienda que suscriba un seguro en garantía de las obligaciones del préstamo, o un seguro de daños sobre el inmueble hipotecado o el resto de seguros que prevé la normativa del mercado hipotecario, el banco debe entregar por escrito al beneficiario del préstamo hipotecario las condiciones de las garantías del seguro que exige.