Las claves para devolver una hipoteca

El día que firmamos ante el notario la escritura de un préstamo hipotecario asumimos un importante compromiso. Es cierto que nos acabamos de transformar en flamantes propietarios de una vivienda, pero también es cierto que está recién adquirida propiedad pende de un frágil hilo: el pago de la hipoteca adquirida en su totalidad. Si dejamos de pagar entre tres y seis cuotas, el banco inicia un proceso de ejecución hipotecaria. En el caso de que el incumplimiento tenga lugar en la segunda mitad de la vida del préstamo, los impagos pueden llegar hasta los 12 meses antes de que el banco inicie el proceso de ejecución hipotecaria.

Hay que tener en cuenta que en este proceso el banco no solo reclama las mensualidades atrasadas sino el monto total del crédito pendiente. Un dinero que difícilmente se puede satisfacer con lo que el banco acaba por subastar la vivienda. El final del proceso se produce cuando pasados unos meses de la subasta los propietarios son desahuciados. Es decir, los que un día firmaron una hipoteca están en la calle y no sólo han perdido su propiedad sino todo el dinero que un día invirtieron en ella. Es importante, desde el día que se firma una hipoteca, conocer las claves para devolverla.

El plazo de la hipoteca y las cuotas mensuales

Antes de firmar cualquier préstamo hipotecario debemos prestar atención a dos cuestiones que serán decisivas para poder devolverlas: el plazo total de la hipoteca y el importe de las cuotas mensuales

1. El Importe de las cuotas: Esta es la cuestión fundamental para saber si se va a poder hacer frente al préstamo que asumimos. Se trata del dinero que mes tras mes deberemos pagar para hacer frente a nuestras responsabilidades frente al banco. Una cantidad de la que no podremos disponer en ningún caso para otros gastos. La mayoría de impagos de hipotecas se producen cuando varía la situación económica de los hipotecados y se reducen sus ingresos o aumentan, por razones diversas, sus otros gastos inaplazables. Esta es una de las razones por las que los economistas recomiendan que el importe mensual de un préstamo hipotecario no supere el 25% de los ingresos de la unidad familiar.
2. El plazo total: Se trata del número de años en que se va a devolver el préstamo. Básicamente implica que cuanto mayor sea el plazo, menor es la cuota mensual. También que más intereses se pagan y, por tanto, más se paga en conjunto. Hay que valorar que cuanto más largo es el plazo del préstamo más posibilidades existen de que cambien nuestras circunstancias personales y económicas.

¿Interés fijo o variable?

Otra cuestión importante a la que conviene prestar atención es al sistema de tipo de interés con el que asumimos el préstamo hipotecario. Básicamente si se trata de un interés de tipo fijo o variable. Los notarios, en su asesoramiento antes de la firma de la escritura de la hipoteca, suelen revisar con atención esta cuestión.

• Hipoteca de Interés fijo. Implica que las cuotas serán iguales durante todo el préstamo. Tienen la desventaja de que el interés es superior y por lo tanto la cuota mensual desde el principio también lo es. Su ventaja principal es que no está sometido a los vaivenes del mercado
• Hipoteca de interés variable. Su principal atractivo es que su interés es menor y su cuota también. Es una hipoteca fijada a un tipo de interés referencial (Euribor, IRPH…), al que se le suma algún punto llamado diferencial. Con él, resulta la cuota a pagar. La cuota se revisa habitualmente cada año y se le aplica ese tipo de interés pactado, con la subida o bajada que haya experimentado el referente. Eso implica cuotas bajas en épocas en que el interés referencial sea bajo, pero también puede implicar fuertes subidas cuando el interés referencial aumenta.

El notario aconseja, en cualquiera de los dos casos, pedir al banco un cuadro de amortización por meses. Con este cuadro se puede ver cada mes lo que se devuelve de capital, lo que se paga de interés y lo que te queda por pagar. Si el interés es fijo, el mismo cuadro servirá para toda la vida del préstamo.

La amortización del préstamo

Una de las cuestiones importantes que se deben tener en cuenta a la hora de firmar un préstamo hipotecario, independientemente de su tipo de interés, de si este es fijo o variable y del plazo total, es conocer las condiciones para amortizar anticipadamente.

Todas las hipotecas prevén adelantar cantidades del préstamo, bien para reducirlo, bien para pagarlo completamente, antes del plazo pactado. Cada una de las entidades establece sus propias condiciones para hacerlo. El pago completo, por ejemplo, acostumbra a estar sujeto a una penalización y las amortizaciones parciales tienen sus límites.

Las amortizaciones parciales pueden permitir tanto reducir el plazo pactado de la hipoteca – con lo que se ahorra en lo que se acaba pagando al final- como en la reducción mensual de las cuotas. En cualquiera de los dos casos se deberá pedir al banco un nuevo cuadro de amortización.

El notario nos asesora gratuitamente sobre cómo devolver la hipoteca

El banco, de acuerdo con su cliente, el comprador, deberá remitir toda la documentación sobre la hipoteca al notariopara que éste la revise antes de la firma de la escritura pública. Este comprobará que todas las condiciones exigidas al cliente están de acuerdo con la legislación vigente y que sus intereses no se ven perjudicados.

Además, durante un período de diez días antes de la firma de esa escritura pública, el solicitante del préstamo hipotecario puede verse en persona con el notario para plantearle sus preguntas y dudas sobre los términos de la hipoteca. El asesoramiento es personalizado y gratuito y el comprador puede repasar, sin presiones, las condiciones del préstamo con el notario. Entre ellas entender mejor las diferentes claves para devolver la hipoteca.