Novación y subrogación de un préstamo hipotecario

La firma de un préstamo hipotecario con un banco es un compromiso que nos ata a una entidad bancaria durante muchos años, aunque no para siempre. Habitualmente la finalización del compromiso se hace con su cancelación, es decir que el préstamo se acaba de pagar en su totalidad. No siempre es así. La legislación contempla también que existe la posibilidad de que un préstamo hipotecario, a lo largo de su vida, pueda trasladarse desde la entidad originaria a otra que nos ofrezca mejores condiciones. Es un procedimiento que se conoce como subrogación del préstamo hipotecario.

Tampoco es necesario que las condiciones de inicio del préstamo sean exactamente las mismas con las que finaliza. A lo largo de la vida de un préstamo hipotecario existe la opción de renegociar con la entidad financiera diferentes cuestiones como el tipo de interés o su duración. Es lo que se conoce como novación del préstamo hipotecario.

¿Qué es la novación de un préstamo hipotecario?

Se entiende como la novación de una hipoteca, cualquier cambio que se produzca en las condiciones del préstamo hipotecario en un momento posterior a la firma de la escritura ante notario. En resumen, es la renegociación del préstamo con la entidad bancaria con la que se ha contratado. La novación de un préstamo hipotecario, el nuevo acuerdo con el banco, puede implicar:

• Ampliar o reducir el capital. Es muy habitual que, durante la vida útil de un préstamo, el titular del mismo quiera ampliar el capital con el objetivo de adquirir liquidez. La ampliación de capital de un préstamo hipotecario vigente es mucho más atractiva financieramente que el adquirir un nuevo préstamo.
• Modificar el plazo de duración pactado. También es muy habitual que el titular de un préstamo quiera reducir sus cuotas mensuales modificando y alargando el plazo de la hipoteca.
• Modificar las condiciones del tipo de interés inicialmente pactado o vigente. El titular de un préstamo puede sentirse perjudicado por las condiciones de tipo de interés fijadas en su préstamo y puede querer adecuarlo a las condiciones actuales que considera más ventajosas. También puede implicar pasar de un sistema de interés fijo a uno variable o al revés.
• Modificar el método o sistema de amortización. Todas las hipotecas incluyen un sistema de amortización o establecen cuestiones como las cantidades anuales que se pueden adelantar para rebajar la cuota mensual o la vida del préstamo. Un titular que tenga una gran liquidez puede considerar interesante poder amortizar mucho más rápido su préstamo hipotecario.
• La modificación de las garantías personales. Muchos créditos hipotecarios se ponen en marcha con la participación de personas avaladoras del crédito – que responden con sus bienes- o personas que dan una fianza – que pueden acabar teniendo que asumir el préstamo en caso de impago-. El titular de la hipoteca puede pactar con el banco desvincular su deuda con la modificación o eliminación de estas garantías

Una novación supone un cambio en una o varias de las cláusulas del condicionado de la hipoteca y estos cambios deben ser realizados ante notario. La novación hipotecaria firmada ante notario será inscrita luego en el Registro de la Propiedad.

Los gastos o los honorarios que perciben los notarios en la realización de una novación suelen ser del 0,2% al 0,5% del capital pendiente. También hay que abonar los gastos del registro.

¿Qué es la subrogación de un préstamo hipotecario?

El procedimiento de subrogación de un préstamo hipotecario consiste básicamente en acudir a una entidad bancaria que ofrezca mejores condiciones para el préstamo que las que ya se tienen. La nueva entidad bancaria, una vez analizado el cliente, emite una oferta vinculante de préstamo que debe incluir todas las nuevas condiciones.

Es importante destacar que la nueva entidad bancaria debe ceñirse escrupulosamente a su oferta por escrito y no podrá cobrar ni comisiones ni gastos que no estén incluidos expresamente en esa oferta.

Habitualmente, los titulares de la hipoteca acuden con esta oferta a su banco. Este puede hacer dos cosas:

1. Realizar una contraoferta y ofrecer al cliente una novación de la hipoteca. La novación de la hipoteca, de la que ya hemos hablado, debe incluir mejores condiciones que la oferta facilitada por otras entidades bancarias.
2. Rechazar la oferta. En este caso pierde un cliente y se inicia el proceso de subrogación del préstamo hipotecario.

Este procedimiento se tramita con la intervención de un notario. El banco que quiere subrogar la hipoteca hace un requerimiento al actual acreedor para que le entregue una certificación en el plazo de siete días naturales con el importe del préstamo vigente. La entidad que tiene la hipoteca está obligada a entregar dicha certificación, pero también tendrá la opción, durante quince días, de repensar su postura y evitar la subrogación. Para ello, en esos quince días, debe acudir ante el mismo notario y manifestar con carácter vinculante su disposición a formalizar una novación del préstamo hipotecario que iguale o mejore la oferta vinculante.

La subrogación hipotecaria una vez firmada ante notario será posteriormente inscrita en el Registro de la Propiedad y se deberán pagar los honorarios correspondientes tanto al notario como al registro.

¿Qué requisitos hay que cumplir para subrogar una hipoteca?

No todos los titulares de una hipoteca pueden subrogarse. Para hacer una subrogación hay que cumplir una serie de requisitos destinados básicamente a que una nueva entidad de crédito pueda asumir y mejorar un préstamo hipotecario:

• Tener una buena situación laboral y financiera. Difícilmente ningún banco aceptará subrogar una hipoteca si no está seguro que el cliente tiene una gran solvencia no solo en el momento presente sino también en el futuro. Disponer de unos ahorros, tener una situación laboral estable – ser funcionario- les facilitan dar el paso
• El capital pendiente debe ser del 80% del valor de la vivienda. Es una condición habitual de las entidades bancarias, ya que ello les permite recuperar el préstamo en caso de impago mediante la ejecución hipotecaria.
• Haber pagado las cuotas durante al menos dos años. Difícilmente una entidad va a aceptar hacer una oferta de subrogación si el cliente ha tenido problemas de impagos o la hipoteca es muy reciente.