Las otras obligaciones hipotecarias

La persona que asume la firma de un préstamo hipotecario para adquirir un inmueble tiene muy frecuentemente la idea de que su única obligación es pagar las cuotas mensuales. No es así. El nuevo propietario de una vivienda además de pagar las cuotas al banco, tiene otras obligaciones que también debe cumplir. Algunas de ellas son monetarias, pero otras tienen carácter administrativo. Aquí te detallamos algunas.

Las obligaciones económicas

De forma paralela a la firma de un crédito hipotecario, el comprador de la vivienda asume otras obligaciones que le implican un dispendio económico y que conviene tener en cuenta a la hora de hacer nuestros cálculos económicos.

1. Los seguros. Tras la firma de una hipoteca y la adquisición de una vivienda es habitual que haya que formalizar un seguro sobre el inmueble hipotecado, habitualmente de daños e incendios. Los bancos que facilitan la hipoteca ponen habitualmente esta condición como forma de que la propiedad no sufra daños y, por lo tanto, no pierda parte de su valor en el mercado. Se trata de seguros cuyo pago se pacta entre el banco y el nuevo propietario y que tienen, en función de este acuerdo, diferentes períodos de pago. En ocasiones, los bancos o cajas, en función del cliente, exigen también un seguro de vida, al menos durante el primer año de vigencia del préstamo. Aunque todos los propietarios entienden de la importancia del seguro de daños, ya que un suceso de este tipo podría dejarlos sin propiedad y con una deuda pendiente, no todos opinan lo mismo de los seguros de vida. Es por ello que muchos, tras el primer año al que obliga el banco, lo dan de baja.
2. La adquisición de una propiedad inmobiliaria nos hace contraer una obligación ante la administración local: el pago del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI). Es un impuesto anual de obligado pago que varía en función de diversos factores: situación de la vivienda, metros cuadrados…
3. Si la propiedad que acabamos de comprar mediante un préstamo hipotecario es una vivienda – no importa si es un piso o una casa- incluida dentro de una comunidad de vecinos deberemos hacer frente a los gastos de la comunidad. Los gastos de la comunidad de propietarios son muy variados, acostumbran a pagarse mensualmente y varían en función de la cantidad de vecinos tiene la comunidad – a más vecinos, menor cuota – y de los servicios que se ofrecen. No se paga lo mismo en una comunidad de vecinos que el principal gasto sea la electricidad del ascensor o la limpieza de la escalera que en otra en que tenga que pagarse el mantenimiento de una piscina o la jardinería de zonas comunes.
4. A lo largo de la vida de un préstamo hipotecario un propietario puede tener que hacer frente a gastos imprevistos, tales como:

• Derramas. Las comunidades de propietarios tienen que hacer frente en ocasiones a gastos extraordinarios – por ejemplo, pintar la fachada común- y es posible que los administradores soliciten una aportación económica especial a los vecinos para hacerle frente.
• Gastos urbanísticos. Los residentes en urbanizaciones tienen que tener en cuenta que los ayuntamientos en ocasiones realizan obras de mejora de sus calles y deciden que el pago de estas mejoras urbanísticas sea parcialmente pagado por los propietarios en función del espacio de sus parcelas.

Las obligaciones administrativas

Las obligaciones tras la firma de una hipoteca no son únicamente económicas, sino que también las hay de carácter administrativo. El propietario tiene la obligación de guardar diferentes documentos.

¿Qué documentos hay que guardar tras firmar una hipoteca? Tras la firma de la escritura es recomendable que el comprador conserve la copia simple de la escritura pública del préstamo hipotecario firmada ante el notario, así como los sucesivos documentos de pago de cuotas, para comprobar que se ajustan a lo pactado.

1. La escritura pública. El notario se encargará de entregar al comprador, sin coste, una copia simple. Es necesario guardarla, pero hay que saber que se puede solicitar otra copia en cualquier momento.
2. La inscripción en el registro de la propiedad. Para que la hipoteca tenga validez completa y sea reconocida por terceros es necesario que se inscriba en el Registro de la Propiedad. Para ello, inmediatamente después de la firma, el notario envía al registro la copia electrónica autorizada notarial, que es un documento público y que tiene el mismo valor que la copia en papel.

Cosas que hay que saber sobre la firma de la escritura

La firma de la escritura del préstamo hipotecario es el punto culminante del proceso para hacer efectiva la compra de una vivienda mediante un préstamo bancario. Del documento que surge en este acto – la escritura pública- se desprenden todas las obligaciones que el comprador adquiere frente a la entidad bancaria hasta la cancelación de la hipoteca. De aquí su importancia.

En la firma comparecen ante el notario, el comprador de la vivienda -y a veces su fiador- junto con el representante de la entidad bancaria, para ratificar las condiciones pactadas. Unas condiciones que a partir del momento de la firma ya no son reversibles ni modificables a no ser que se firme una escritura diferente.

La firma de la escritura del préstamo hipotecario la realizan el apoderado o apoderados del banco como prestamistas y el que recibe el préstamo que normalmente se convierte en el dueño del inmueble que se hipoteca. Aunque también es posible que una persona reciba el préstamo y que sea otra la que dé en garantía un inmueble que le pertenece. En este caso el garante, porque da su finca en garantía de la devolución del préstamo, debe ser informado por el notario que puede perder su propiedad si el prestatario del préstamo no lo devuelve.

Primero, el acta de presencia

Antes de la firma de la escritura se realiza la denominada acta de presencia en que el comprador -y su avalador si se da el caso- son asesorados sobre las obligaciones que asumirán y se verifica que la documentación ha sido entregada en tiempo y con todo su contenido.

Si así queda acreditado, el notario hará constar en acta notarial gratuita, previa a formalizar el préstamo hipotecario que el comprador ha recibido la documentación necesaria en los plazos legales; las cuestiones planteadas por el prestatario y el asesoramiento dado por el notario y se indica que, en presencia del notario, el comprador ha respondido a un test que concretará la documentación entregada y la información suministrada.

El notario se puede negar a autorizar la escritura de préstamo hipotecario si la documentación requerida al banco no se ha entregado en los plazos y de la forma requerida o si el comprador no ha recibido el asesoramiento del notario sobre las particularidades del préstamo que va a asumir.